Altijd aangewezen, maar zeker bij een overeenkomst met een particulier! Dat het verstandig is prijsindicatoren op te nemen in een bouwteamovereenkomst (BTO) is nog maar eens (voor de aannemer) pijnlijk gebleken in een recente uitspraak. Hoewel het daarbij weliswaar ging om een BTO met een consument wordt daarmee toch ook nogmaals het belang van prijsindicatoren in het algemeen benadrukt.
Een traditioneel bouwproces start met een voltooid ontwerp (gemaakt door deskundigen die de opdrachtgever veelal heeft ingeschakeld) dat door een aannemer gerealiseerd wordt. Als alternatief kan er in een zogenaamd ‘bouwteam’ aan de hand van uitgangspunten in overleg met (veelal) de beoogd aannemer een ontwerp uitgewerkt worden. De beoogd aannemer is dan tevens betrokken als deskundig adviseur met als doel dat hij al zijn kennis en ervaring inbrengt, met name op het gebied van uitvoerings- en kostentechnische aspecten.
Als het ontwerp klaar is, breekt de prijsvormingsfase aan. De aannemer mag veelal als eerste en enige een prijsaanbieding doen. Dat hij de opdracht krijgt, is geen vanzelfsprekendheid: partijen moeten immers nog wel overeenstemming bereiken over een aannemingsovereenkomst en dus ook over de prijs. Een goede overeenkomst begint veelal bij het einde: wat geldt er indien partijen uit elkaar gaan? Oftewel: is er een vergoeding verschuldigd aan de aannemer indien hij de opdracht niet krijgt na de bouwteamfase? Uit de hiervoor vermelde recente uitspraak blijkt uitdrukkelijk het belang van een goede regeling daarvan in de BTO.
Een particulier (en dus consument) en diens beoogd aannemer hebben een BTO (conform het VGBouw Model Bouwteamovereenkomst 1992) gesloten met het oog op de ontwikkeling en realisatie van een vakantiewoning met poolhouse. In de BTO staat dat de aannemer als eerste een prijsaanbieding mag doen en dat indien partijen geen prijsovereenstemming bereiken, zij advies vragen aan een kostendeskundige. Als partijen na dit advies nog steeds niet tot overeenstemming komen, staat het opdrachtgever vrij om een derde een prijsaanbieding te laten doen en de opdracht aan een derde te gunnen. Er staat in de BTO dat ook in dat geval de opdrachtgever de aannemer 10% van de prijsaanbieding moet betalen als vergoeding voor diens werkzaamheden in de bouwteamfase.
De aannemer doet een erg hoge aanbieding. Een ingeschakelde deskundige komt immers op een aanneemsom uit die maar liefst 15,5% lager ligt. Er komt dus geen overeenkomst met de aannemer tot stand. Die claimt echter wel onverkort betaling van 10% van zijn prijsaanbieding. Opdrachtgevers menen niet tot betaling van dat bedrag gehouden te zijn. Zij stellen dat het beding onredelijk bezwaren is (en dus in strijd met toepasselijk consumentenrecht).
De rechtbank geeft opdrachtgevers gelijk. De aannemer heeft geen recht op de geclaimde 10%. Hoewel de vergoeding van 10% in de BTO is gekwalificeerd als vergoeding voor verrichte werkzaamheden in de bouwteamfase, en dit dus op het eerste gezicht een enigszins gerechtvaardigde vordering van de aannemer lijkt, verduidelijkt de rechtbank dat het hier gaat om een beding waarmee wordt afgeweken van de wet en dat dit beding als oneerlijk (onredelijk bezwarend) in Europeesrechtelijke zin kwalificeert. Het beding wordt vernietigd, en de aannemer kan naar zijn vordering fluiten.
Indien een bepaling van de BTO (significant) afwijkt van de wet, loopt de aannemer het risico dat de bepaling buiten werking wordt gesteld door de rechter. Dat kan bijvoorbeeld wanneer zoals hier, er contractueel de facto wordt afgesproken dat de consument een schadevergoeding in plaats van een redelijk loon aan de aannemer dient te betalen. Hoewel dit wel zo geregeld kan worden, mag de bepaling dan niet onredelijk bezwarend zijn. Dat was hier wel het geval.
Aannemers kunnen hieruit 3 lessen meepikken:
