Een betaalbare woning is één van de meest basale levensbehoeften. Toch was dat de afgelopen jaren voor steeds minder mensen vanzelfsprekend. Krapte op de woningmarkt, stijgende huurprijzen en tijdelijke huurcontracten hebben de positie van huurders verzwakt. Nu keert het tij. Slecht nieuws voor verhuurders? Niet als u voorbereid bent op de ontwikkelingen. We zetten de belangrijkste voor u op een rij.
De afgelopen jaren is het aantal betaalbare woningen voor middeninkomens, zeker in de stad, sterk gedaald. Krapte dreef de prijzen op, waardoor woningen die eerst net boven de huursubsidiegrens zaten, daar nu ver bovenuit steken. Bovendien werden huurwoningen fiscaal nauwelijks belast, waardoor verhuurders een stevige winst konden maken. Om de middeninkomens (lees: de onderwijzers, verpleegkundigen en politieagenten) voor de stad te behouden, heeft de overheid besloten over te gaan tot middenhuurregulering.
Het systeem van de puntentelling, nu al in gebruik voor sociale huurwoningen, moet vanaf 1 januari 2024 ook voor huurwoningen in het middensegment gelden. Dat zijn woningen met een puntenaantal tussen de 142 (de bovengrens voor sociale huurwoningen) en ongeveer 187, wat neerkomt op een huurprijs tot ongeveer EUR 1.200. Daarbij worden huurinkomsten zwaarder belast én zal de overheid strenger handhaven.
Vraagt de verhuurder toch teveel huur? Dan staat daar een boete tegenover. Voor verhuurders wordt het vragen van een te hoge huur daarmee risicovoller. Zeker als u bedenkt dat de Wet verhuurderschap (zie trend 3) gemeenten de mogelijkheid geeft een vergunningsplicht in te voeren. En dat gemeenten een verhuurvergunning mogen weigeren op grond van een eerdere boete, of in kunnen trekken als de verhuurder zich niet als een goed verhuurder gedraagt.
Het leek zo mooi. Met de invoering van de ‘Wet doorstroming huurmarkt’ zou een deel van de markt flexibeler worden ingericht. Prettig voor wie zijn woning tijdelijk wilde verhuren, of voor zzp’ers die van de ene naar de andere kant van het land verhuisden voor een tijdelijke klus. Slechts een klein deel van de verhuurders zou van de wet gebruikmaken, was de gedachte. Want wie langdurig wil verhuren en een betrouwbare huurder gevonden heeft, laat die liever niet meer gaan. Toch?
Een naïeve gedachte? Misschien. Verhuurders maken in ieder geval massaal gebruik van de mogelijkheid om hun woningen via een tijdelijk contract voor maximaal 2 jaar (maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woonruimte) te verhuren. Door de krapte op de woningmarkt zitten ze nooit zonder huurder. Hun macht is groot, de spanning en onzekerheid van de huurder navenant. Door alle bewonerswisselingen staat de leefbaarheid van wijken onder druk. En dus klinkt er nu een ander geluid.
Om de rust in de markt terug te brengen, heeft een meerderheid van de Tweede Kamer ingestemd met het wetsvoorstel ‘Wet vaste huurcontracten’: in de praktijk een terugkeer naar de situatie van vóór de Wet doorstroming huurmarkt. Dat betekent dat tijdelijke verhuur alleen nog onder strikte voorwaarden en voor specifieke doelgroepen is toegestaan. Andere huurcontracten zijn in principe voor onbepaalde tijd. De relatie tussen huurder en verhuurder wordt weer een bestendige relatie: de huurder is beter beschermd, de verhuurder moet zijn gedachten net als voorheen op de lange termijn richten.
Als ook de Eerste Kamer instemt met de Wet vaste huurcontracten, is tijdelijke verhuur voor maximaal 2 jaar wel nog toegestaan voor specifieke categorieën huurders, waaronder:
De uitzonderingen op de Wet vaste huurcontracten zullen worden opgenomen in een nieuwe regeling.
En dan zijn er ook nog een aantal andere soorten van tijdelijkheid. Deze mogelijkheid geldt:
Een goed verhuurder vraagt een redelijke huurprijs, houdt er geen illegale verhuurpraktijken op na, en zorgt voor voldoende onderhoud en een gezond en veilig binnenklimaat. Geen woekerprijzen, geen schimmel in de slaapkamers, en geen discriminatie of intimidatie. Logisch, zou u denken, maar de praktijk wijst anders uit. Daarom heeft de wetgever gemeend het normenkader dat het gedrag van verhuurders bepaalt, nader te definiëren.
De ‘Wet goed verhuurderschap’ moet excessen voorkomen en, opnieuw, huurders beschermen. De wet omvat meer meetbare, handhaafbare en afdwingbare gedragsnormen voor de verhuurders van woonruimte. Denk aan een transparante selectieprocedure of een schriftelijke huurovereenkomst. Of aan de verplichting huurders te informeren over waar zij met vragen over de huurrelatie terecht kunnen.
Staat de leefbaarheid in een wijk door verhuurpraktijken onder druk? Dan kan de gemeente een vergunningsplicht voor verhuurders invoeren. Verhuurders die de Wet goed verhuurderschap overtreden, kunnen rekenen op een boete tot wel EUR 22.500. Bij meerdere overtredingen kan deze oplopen tot EUR 90.000. Daarmee ligt er voor gemeenten een steviger wettelijke basis om tegen wanpraktijken op te treden, en wordt het voor huurders makkelijker om hun recht te halen. Verhuurders die zich netjes gedragen, hoeven zich over de Wet goed verhuurderschap geen zorgen te maken.
Als er sprake is van forse huurachterstand, overlast of criminaliteit kan de rechter besluiten huurders uit hun woning te zetten. De afgelopen jaren zien we dat rechters daarin steeds terughoudender worden. Het maatschappelijk belang wordt zwaarder gewogen, zeker als er kinderen in het spel zijn. De toeslagenaffaire heeft deze beweging versterkt: van de harde oordelen die toen werden geveld, hebben rechters toch een beetje spijt.
Bovendien is het recht op huisvesting een mensenrecht. De overheid heeft daarom de plicht om de mensen- en kinderrechten van huurders beter te beschermen, vinden de Nationale ombudsman en de Kinderombudsman. De laatste jaren heeft de overheid al stappen in de goede richting gezet, zoals vroegsignalering bij betaalachterstanden. Maar het kan beter, bijvoorbeeld door een mensen- en kinderrechtentoets bij ontruimingen, of door het faciliteren van vervangende woonruimte.
Het is slim om als verhuurder rekening te houden met deze ontwikkeling. Biedt of schets een concreet alternatief waar huurders na een gedwongen ontruiming terecht kunnen, bijvoorbeeld in een tijdelijke sociaal-maatschappelijke opvang. En zet dat proces, samen met de gemeente en maatschappelijke organisaties, op tijd in gang. Dat helpt een rechter bij de afweging of een huurwoning wel of niet ontruimd moet worden.
Al met al is de beweging helder: het maatschappelijk belang krijgt een luidere stem in de woningverhuurmarkt. Voor een goed verhuurder is dat geen reden tot paniek. Winstgevend is de woningverhuur op de lange termijn nog steeds. En wie zich volgens algemeen maatschappelijke maatstaven gedraagt, hoeft de boetes of bevoegdheden van gemeentes niet te vrezen. Wel is het zaak om een nog proactievere rol aan te nemen bij huurders die hun huur niet betalen, overlast veroorzaken of er in uw pand criminele praktijken op nahouden. Ga tijdig op zoek naar hulp, start in een vroeg stadium met dossiervorming, en laat zien dat u uw rol als verhuurder op een verantwoorde manier invult.
Wilt u meer weten over de ontwikkelingen op de huurwoningmarkt, of hulp bij de voorbereiding op veranderingen? Neemt u dan contact op met Harm Heynen of Luc Golsteijn.
