Recht op transport
Lange tijd werd het afnemen van voldoende elektriciteit gezien als een vanzelfsprekendheid. Gebruikers, zowel afnemers als opwekkers van elektriciteit, hebben in principe recht op een goed functionerend netwerk. Het is de verantwoordelijkheid van lokale netwerkbeheerders om te garanderen dat er voldoende transport van elektriciteit mogelijk is onder de laagst mogelijke kosten. De Autoriteit Consument en Markt (ACM) ziet erop toe dat netwerkbeheerders deze opdracht op een juiste wijze vervullen.
De tijd waarin elektriciteit een vanzelfsprekend was, ligt al een tijdje achter ons. Ondanks een landelijk programma netcongestie, voortdurende investeringen in de uitbreiding van het netwerk en maatregelen van de ACM om flexibel gebruik van het elektriciteitsnet te stimuleren, zal schaarste op het elektriciteitsnet voorlopig blijven. De netwerkbeheerders kunnen simpelweg de toenemende vraag aan elektriciteit niet in dit tempo aan.
Vormt deze schaarste een onoverkomelijk struikelblok bij de bouw, (ver)koop of gebruik van vastgoed? Nee; het is niet zo zwart-wit, maar oplettendheid is vereist.
Netcongestie
Op dit moment gelden in het overgrote deel van het land beperkingen voor het toekennen van nieuwe transportcapaciteit voor grootzakelijke aansluitingen. Het elektriciteitsnet zit simpelweg te vol. Deze netcongestie geldt voor afname van elektriciteit en meestal ook voor de teruglevering daarvan.
Netcongestie kan tot grote vertraging leiden voor de ingebruikname van nieuwe panden. De beschikbaarheid van transportcapaciteit is afhankelijk van vergunningsprocedures en realisatie van verzwaringen door netbeheerders. Bovendien is er ook nog een lange wachtlijst. Het is daarom van belang aan de voorkant na te denken over alternatieve wijze van elektriciteitsvoorziening. Enkele voorbeelden uit de praktijk:
- Ga na of er ter plaatse een bestaand recht op aansluiting en transportcapaciteit geldt ten behoeve van de te slopen of uit te breiden bebouwing;
- Mogelijk kan de hoogste energienood (pieken) worden ondervangen door opwekking met PV-panelen, in combinatie met een kleinere (bestaande) aansluiting en opslag van elektriciteit. Daarmee kan worden voorzien in de pieken van de eigen elektriciteitsbehoefte;
- Ga na of het project in aanmerking komt voor prioritering. Vanaf 1 oktober 2024 zijn netbeheerders verplicht om (op aanvraag) te beoordelen of een project in aanmerking komt voor prioritering. Onder andere ‘congestieverzachters’, woningbouw en maatschappelijke functies komen voor prioritering in aanmerking.
De eerste en meest logische stap is goed na te gaan welke transportcapaciteit noodzakelijk is voor de onderneming en vervolgens te beoordelen welke transportcapaciteit wanneer op welke manier geleverd kan worden. De slotsom van deze inventarisatie vormt de basis voor de energy due diligence (EDD).
De gemeente, (ver)koper en gebruiker zijn ook stakeholders
Houd er rekening mee dat de gemeente op grond van de Omgevingswet bij de bouw of ontwikkeling van vastgoed eisen kan stellen aan duurzame energievoorzieningen. Bijvoorbeeld de eis om op bedrijfsdaken en parkeerterrein te voorzien van PV-panelen of voorwaarden voor het plaatsen van accu’s.
Maak bij de aankoop of verkoop van vastgoed in een vroeg stadium afspraken over de te verwachte transportcapaciteit. Dit kan van direct belang zijn voor het beoogde gebruik van het pand. Een energieparagraaf dient een vast onderdeel te vormen in de contractonderhandelingen en gaat vooraf aan het energy due diligence (EDD).
Als het pand niet voor eigen gebruik is, dan is het onoverkomelijk om ook afspraken te maken met de gebruiker. Denk bijvoorbeeld aan de verdeling van verantwoordelijkheden als het gaat om transportcapaciteit. Let wel, struisvogelgedrag zal hier niet werken: als een gebruiker bij diens netbeheerder structureel meer transportvermogen afneemt dan gecontracteerd, kan dit leiden tot afsluiting.
Samenwerken
Denk tot slot ook na over het delen en uitwisselen van elektriciteit. Een goede buur kan ook hier waardevoller zijn dan een verre vriend. Er zijn diverse mogelijkheden denkbaar, van energie hubs tot peer-to-peer netwerken. Dergelijke initiatieven vergen een goede voorbereiding, want naast technische uitdagingen zijn gebalanceerde afspraken tussen de partijen van wezenlijk belang. Men gaat immers samenwerken. Beantwoord met elkaar deze vragen:
- Op welke wijze wordt elektriciteit gedeeld?
- Hoe verhoudt de samenwerking zich tot het netwerkmonopolie van de netbeheerders?
- Hoe valideren de partijen de afspraken over het delen van elektriciteit?
- Wie voert het beheer?
- Op welke wijze wordt de financiële afrekening vormgegeven?
Het antwoord op deze vragen kunnen partijen verwerken in een energiesamenwerkingsovereenkomst.
Conclusie
De congestieproblematiek houdt volgens de netbeheerders nog jaren aan. Dat hoeft echter niet te betekenen dat de vastgoedmarkt daardoor tot stilstand komt. Inventariseer de energiebehoefte, neem stakeholders vroegtijdig mee in het proces, werk samen waar dat mogelijk is en leg afspraken goed vast in een energiesamenwerkingsovereenkomst.
