Voor veel verhuurders in de vrije sector is de jaarlijkse huurverhoging een vanzelfsprekendheid. Maar die vanzelfsprekendheid staat nu serieus onder druk na een uitspraak die voor veel onrust zorgt in de vastgoedwereld. De gevolgen kunnen verstrekkend zijn. Niet alleen voor de toekomst, maar ook wat er in het verleden al is betaald.
De Rechtbank Amsterdam heeft, na eerder gevraagd advies over dit onderwerp bij de Hoge Raad, nu prejudiciële vragen gesteld aan het Hof van Justitie van de Europese Unie over een veel gehanteerd huurprijswijzigingsbeding: is de clausule waarmee verhuurders de huurprijs jaarlijks mogen aanpassen eigenlijk wel eerlijk? Advocaten Harm Heynen en Luc Golsteijn, beiden gespecialiseerd in huurrecht, leggen uit wat er nu speelt en wat dat concreet betekent voor verhuurders in de geliberaliseerde sector.
In bijna elk huurcontract voor vrijesectorwoningen staat een huurprijswijzigingsbeding. In de praktijk bestaat dat beding vaak uit twee onderdelen: een verhoging op basis van de inflatie én een extra opslag die de verhuurder daar bovenop mag rekenen. Deze opbouw is afkomstig uit het ROZ-model, het standaardcontract van de Raad van Onroerende Zaken, dat door verreweg de meeste verhuurders wordt gebruikt.
Uiteindelijk is dat oordeel naar de Hoge Raad gegaan met de vraag: klopt dat?
Harm legt uit hoe de discussie is ontstaan. ‘Een aantal jaar geleden is het bij rechtbanken doorgedrongen dat zij bij huurcontracten met consumenten moeten toetsen of de clausules daarin niet onredelijk zijn. Dat volgt uit Europese wetgeving. De Rechtbank Amsterdam heeft in eerdere zaken al geoordeeld dat bedingen waarbij naast de inflatiecorrectie ook jaarlijks een extra percentage wordt gerekend, mogelijk oneerlijk zijn. Uiteindelijk is dat oordeel naar de Hoge Raad gegaan met de vraag: klopt dat?’
De Hoge Raad oordeelde in november 2024 dat de twee onderdelen van het beding los van elkaar beoordeeld mogen worden en dat een extra opslag van bijvoorbeeld drie procent niet per se oneerlijk is. ‘Toen was er een soort van opluchting bij beleggers’, zegt Harm. ‘Maar nu is de onzekerheid weer terug.’ Dat komt doordat de Rechtbank Amsterdam niet overtuigd is. Volgens critici sluit de redenering van de Hoge Raad niet goed aan bij de strenge lijn van het Europese Hof op dit punt. Harm: ‘Het Europese Hof heeft eerder beslist dat als een clausule meerdere elementen bevat en als geheel oneerlijk is, de hele clausule van tafel gaat. De Rechtbank Amsterdam twijfelt of de knip die de Hoge Raad heeft gemaakt wel kan, en heeft die vraag nu aan het Europese Hof voorgelegd.’
Het Europese Hof moet twee vragen beantwoorden. Mogen de twee onderdelen van het beding apart worden beoordeeld, of moet het beding als geheel worden gezien? En als ze apart mogen worden beoordeeld, is de extra opslag dan toelaatbaar? De verwachting is dat het Europese Hof binnen twaalf tot zestien maanden uitspraak doet.
De gevolgen kunnen groot zijn. Als het Europese Hof oordeelt dat het volledige beding oneerlijk is, vervalt de hele clausule. Dat betekent niet alleen dat de huurprijs in de toekomst niet meer kan worden aangepast, het betekent ook dat huurders mogelijk kunnen terugvorderen wat zij in het verleden te veel betaalden. Hoe ver die terugvordering terug in de tijd gaat, is nog onduidelijk. Harm: ‘Die vraag hadden ze mee moeten nemen naar het Europese Hof, maar dat is niet gebeurd. Dus daar komt voorlopig geen duidelijkheid over.’
Deze juridische onzekerheid komt boven op een reeks veranderingen die de vrijehuursector de afgelopen jaren al doormaakt. De mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten af te sluiten is grotendeels verdwenen. De Wet betaalbare huur heeft via een aangescherpt puntenstelsel meer woningen onder regulering gebracht. Daarnaast hebben fiscale maatregelen rondom box 3 het rendement verder aangetast. Luc: ‘Het is een stapeling. Er is door de wetgever tegelijkertijd aan verschillende knoppen gedraaid, aan het huur(prijs)recht én aan de fiscaliteit. Als je aan één knop draait, kan dat best iets doen. Maar als je overal tegelijk aan draait, wordt het voor iedereen in de markt heel lastig om nog grip te houden op wat er gebeurt. Het belang van een verhuurder ligt in een redelijk rendement. Dat rendement is nu soms hevig onder druk komen te staan.’
Het gevolg is dat een deel van de particuliere verhuurders de afgelopen jaren hun panden hebben verkocht. De middenhuursector is daardoor verschraald, wat de druk op de woningmarkt verder vergroot. Toch zijn er ook verhuurders die bewust hun panden vasthouden. Luc: ‘Die kijken naar de lange termijn. Ze kijken niet alleen naar huurinkomsten, maar ook naar de waardestijging van het vastgoed. Ook in de politiek komt langzaam beweging op gang. Op een aantal punten wordt al gekeken of bijsturing nodig is. Dat gaat nog voorzichtig, maar het is tenminste een signaal dat de problemen worden onderkend.’
Als zo’n uitgebreid beding achteraf oneerlijk blijkt, vervalt het volledig.
Aan verhuurders die nu nieuwe contracten willen afsluiten, adviseren beiden om het beding voorlopig te beperken tot een inflatiecorrectie en de extra opslag achterwege te laten. Harm: ‘Als zo’n uitgebreid beding achteraf oneerlijk blijkt, vervalt het volledig. Als alleen de inflatiecorrectie wordt afgesproken, ben je er vrijwel zeker van dat die de toets doorstaat.’ Luc vult aan: ‘Juist omdat de inzet zo hoog is, is terughoudendheid nu verstandig. Laat het Europese Hof zijn werk doen en pas toekomstige contracten daarna aan op basis van wat er is beslist.’
Het advies om even de adem in te houden en te wachten, geldt ook voor verhuurders die overwegen hun vastgoed te verkopen. Luc: ‘Binnen nu en anderhalf jaar komt er meer duidelijkheid. Het Europese Hof doet uitspraak, minister Boekholt-O’Sullivan van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft aangekondigd de Wet betaalbare huur op enkele punten te willen aanpassen en in 2027 staat de evaluatie van die wet gepland. Als je als particuliere verhuurder nog even de tijd hebt, gun het dan nog anderhalf jaar. We hebben in het verleden ook al gezien dat de markt van heel streng naar minder streng kan gaan.’
