1. Preisregulierung
In den letzten Jahren ist die Zahl der bezahlbaren Wohnungen für Menschen mit mittlerem Einkommen, insbesondere in den Städten, stark zurückgegangen. Das knappe Angebot hat die Preise in die Höhe getrieben, wodurch Wohnungen, die früher knapp über der Mietzuschussgrenze lagen, heute weit darüberliegen. Zudem wurden Mietwohnungen kaum besteuert, wodurch Vermieterinnen und Vermieter hohe Renditen erzielen konnten. Um Menschen mit mittlerem Einkommen (z. B. Lehrkräfte, Pflegepersonal und Polizeibeamte) in den Städten zu halten, hat die niederländische Regierung die Regulierung für Mietwohnungen mit mittleren Mietpreissegment beschlossen.
Das Punktesystem, das in den Niederlanden bereits heute für Sozialwohnungen angewendet wird, soll ab dem 1. Januar 2024 auch für Mietwohnungen im mittleren Mietpreissegment gelten. Das sind Wohnungen mit einer Punktzahl zwischen 142 (der Obergrenze für Sozialwohnungen) und etwa 187, was Mieten bis zu etwa 1.200 EUR entspricht. Zusätzlich werden Mieteinnahmen stärker besteuert und die staatlichen Vorschriften strenger durchgesetzt.
Verlangt der Vermieter trotzdem zu viel Miete? Dann wird ein Bußgeld fällig. Für Vermieterinnen und Vermieter wird es dadurch riskanter, überhöhte Mieten zu verlangen. Das gilt vor allem auch deshalb, weil es Gemeinden nach dem niederländischen Gesetz über Vermieterverhalten (Wet verhuurderschap, siehe Punkt 3) erlaubt ist, eine Genehmigungspflicht für Vermietungen einzuführen. Gemeinden können Vermietungsgenehmigungen außerdem aufgrund eines in der Vergangenheit verhängten Bußgelds verweigern oder bei Fehlverhalten des Vermieters oder der Vermieterin einziehen.
2. Abschaffung befristeter Mietverträge
Es schien alles so schön. Mit der Einführung des niederländischen Gesetzes für mehr Dynamik auf dem Mietmarkt (Wet doorstroming huurmarkt) sollte der Markt teilweise flexibler gestaltet werden. Das war praktisch für alle, die eine Wohnung vorübergehend vermieten wollten, oder für Selbstständige, die für zeitlich befristete Projekte den Wohnort wechseln wollten. Es wurde angenommen, dass nur ein kleiner Teil der Vermieterinnen und Vermieter von dem Gesetz Gebrauch machen würde. Denn wenn Sie langfristig vermieten möchten und einen zuverlässigen Mieter gefunden haben, möchten Sie ihn doch nicht gehen lassen, oder?
Ein naiver Gedanke? Vielleicht. In jedem Fall nutzen zahlreiche Vermieterinnen und Vermieter die Möglichkeit, ihre Immobilien über einen befristeten Vertrag für höchstens zwei Jahre (oder höchstens fünf Jahre für Gemeinschaftswohnungen) zu vermieten. Aufgrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt sind sie nie ohne Mieter. Ihre Macht ist groß, die Anspannung und Unsicherheit auf der Mieterseite entsprechend ebenso. Die vielen Mieterwechsel wirken sich nachteilig auf die Lebensqualität in den betreffenden Vierteln aus. Das soll sich nun aber ändern.
Um Ruhe in den Markt zu bringen, stimmte eine Mehrheit der zweiten Kammer des niederländischen Parlaments für einen Gesetzesentwurf, der unbefristete Mietverträge vorsieht. Damit soll zu der Situation zurückgekehrt werden, die galt, bevor dem Mietmarkt per Gesetz mehr Dynamik verordnet wurde. Dies bedeutet, dass befristete Mietverträge nur noch unter bestimmten Bedingungen und für bestimmte Mietergruppen zulässig sind. Ansonsten müssen Mietverträge grundsätzlich auf unbefristete Zeit geschlossen werden. Das Verhältnis zwischen Mieter- und Vermieterseite erhält dadurch wieder mehr Beständigkeit: Mieterinnen und Mieter sind besser geschützt und Vermieterinnen und Vermieter müssen wieder langfristig denken.
Wenn auch die erste Kammer des niederländischen Parlaments das Gesetz über befristete Mietverträge durchwinkt, werden befristete Mietverträge mit einer Laufzeit von bis zu zwei Jahren für bestimmte Mieterkategorien weiterhin zulässig sein:
- Expatriate und Studierende
- Personen, die sich in einer Notlage befinden
- Mieter von Wohnungsbaugesellschaften, die nach Kündigung eines Mietvertrags eine zweite Chance auf einen Mietvertrag erhalten können
- in einem Haushalt lebende Kinder, deren verstorbene Eltern oder Erziehungsberechtigte Mieter einer Wohnung von einer Wohnungsbaugesellschaft waren
- Mieter, die von Renovierung (ggf. in Verbindung mit Abrissarbeiten) betroffen sind
- Mieter, mit denen ein befristeter Mietvertrag in Verbindung mit einer Unterstützungsmaßnahme gemäß Artikel 1.1.1 des niederländischen Sozialhilfegesetzes (Wet maatschappelijke ondersteuning) von 2015 geschlossen wird
Die Ausnahmen vom Gesetz über unbefristete Mietverträge werden in eine neue Regelung gegossen.
Darüber hinaus gibt es noch eine Reihe anderer Arten der Befristung. Die Möglichkeit einer Befristung besteht:
- mit einer Zwischenmietklausel, die nun nicht nur für Mieter, sondern auch für deren Blutsverwandte ersten Grades gelten soll
- beim sogenannten Zusammenwohnen auf Probe (samenwonen op proef) sofern die Zusammenwohnenden rechtzeitig heiraten oder eine eingetragene Partnerschaft eingehen
- für Gruppenverträge, beispielsweise einen Campus-Vertrag für Studierende
- auf der Grundlage des niederländischen Leerstandsgesetzes (Leegstandswet)
- bei Kurzaufenthalten oder Mietverträgen, die ihrer Art nach von kurzer Dauer sind (nur in Ausnahmefällen anwendbar)
3. Gutes Vermieterverhalten im Blickpunkt
Gute Vermieterinnen und Vermieter verlangen eine angemessene Miete, verzichten auf rechtswidrige Vermietungspraktiken und sorgen für angemessene Instandhaltung und ein gesundes, sicheres Wohnungsklima. Das bedeutet: keine überhöhten Preise, kein Schimmel im Schlafzimmer und keine Diskriminierung oder Belästigung. Das ist selbstverständlich, könnte man meinen, doch die Praxis sieht anders aus. Daher hielt es der niederländische Gesetzgeber für notwendig, die Standards für das Vermieterverhalten zu konkretisieren.
Mit dem Wet goed verhuurderschap, dem Gesetz über gutes Vermieterverhalten, soll vermieterseitiges Fehlverhalten verhindert werden, einmal mehr zum Schutz von Mieterinnen und Mietern. Das Gesetz enthält mehr messbare, durchsetzbare und erzwingbare Verhaltensstandards für Vermieterinnen und Vermieter von Wohnraum, etwa mit Blick auf transparente Auswahlverfahren oder schriftliche Mietverträge. Enthalten ist auch die Pflicht der Vermieterseite, die Mieterseite darüber zu informieren, an wen sie sich mit Fragen zum Mietverhältnis wenden kann.
Beeinträchtigen Vermietungspraktiken die Lebensqualität in einem Viertel? Dann kann die Gemeinde eine Genehmigungspflicht für Vermieterinnen und Vermieter einführen. Bei Verstößen gegen das Gesetz über gutes Vermieterverhalten drohen Geldstraßen von bis zu 22.500 EUR, bei wiederholten Verstößen sogar bis zu 90.000 EUR. Dies schafft eine solidere Rechtsgrundlage für Gemeinden, um gegen Fehlverhalten vorzugehen, und erleichtert es Mieterinnen und Mietern, ihr Recht durchzusetzen. Vermieterinnen und Vermieter, die sich anständig verhalten, brauchen mit Blick auf das Gesetz über gute Vermieterschaft keine Sorgen zu haben.
4. Zurückhaltung bei Zwangsräumungen
Bei erheblichen Mietrückständen, Belästigung oder Straftaten kann eine Zwangsräumung gerichtlich angeordnet werden. In den letzten Jahren haben wir festgestellt, dass die Gerichte in dieser Hinsicht zurückhaltender geworden sind. Das soziale Interesse wird stärker gewichtet, insbesondere wenn Kinder betroffen sind. Die Kindergeldaffäre in den Niederlanden hat diese Bewegung verstärkt: Die Gerichte bedauern in gewisser Weise die damals gefällten harten Urteile.
Außerdem ist das Recht auf Unterkunft ein Menschenrecht. Der Staat ist daher in der Pflicht, die Menschen- und Kinderrechte von Mieterinnen und Mieter besser zu schützen, so die Bewertung des Nationalen Ombudsmanns und des Kinder-Ombudsmanns für die Niederlande. In den letzten Jahren hat die niederländische Regierung bereits Schritte in die richtige Richtung unternommen, etwa mit dem Frühwarmsystem bei Zahlungsverzug. Aber es geht noch besser, zum Beispiel indem eine Prüfung der Menschen- und Kinderrechte bei Räumungen durchgeführt wird oder stärker bei der Suche nach Ersatzwohnraum unterstützt wird.
Vermieterinnen und Vermieter sollten diese Entwicklung berücksichtigen. Bieten oder zeigen Sie Ihren Mieterinnen und Mietern eine konkrete Unterkunftsalternative nach der Zwangsräumung, zum Beispiel der vorübergehende Einzug in eine Sozialunterkunft. Und leiten Sie diesen Prozess gemeinsam mit der Gemeinde und den Organisationen der Zivilgesellschaft rechtzeitig ein. Dies hilft Gerichten bei der Entscheidung über eine Zwangsräumung.
Fazit
Alles in allem ist der Trend eindeutig: Das soziale Interesse findet auf dem Mietwohnungsmarkt immer stärker Berücksichtigung. Für gute Vermieterinnen und Vermieter ist dies kein Grund zur Sorge. Rentabel sind Wohnungsvermietungen auch auf lange Sicht. Und wer sich nach den allgemeinen gesellschaftlichen Maßstäben richtig verhält, braucht weder Bußgelder noch die Befugnisse der Gemeinden zu fürchten. Allerdings müssen Vermieterinnen und Vermieter sich gegenüber Mieterinnen und Mietern, die ihre Miete nicht zahlen, Belästigungen verursachen oder in ihrer Wohnung straffällig werden, proaktiver verhalten. Suchen Sie sich frühzeitig Hilfe, beginnen Sie früh mit der Dokumentation und zeigen Sie, dass Sie Ihre Vermieterrolle verantwortungsbewusst wahrnehmen.
Möchten Sie mehr über die Entwicklungen auf dem Mietwohnungsmarkt erfahren? Oder brauchen Sie Unterstützung bei der Vorbereitung auf die Veränderungen? Harm Heynen und Luc Golsteijn sind Ihnen gerne behilflich.
