Nachdem das Bezirksgericht Amsterdam (Rechtbank Amsterdam) zuvor bereits den Obersten Gerichtshof der Niederlande (Hoge Raad) um eine rechtliche Einschätzung zu diesem Thema gebeten hatte, hat es nun dem Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) Vorabentscheidungsfragen zu einer weitverbreiteten Mietanpassungsklausel vorgelegt: Ist eine Vertragsklausel, die es Vermietern erlaubt, die Miete jährlich anzupassen, überhaupt fair?
Die advocaten Harm Heynen und Luc Golsteijn, beide auf Mietrecht spezialisiert, erläutern die aktuellen Entwicklungen und erklären, welche konkreten Auswirkungen diese für Vermieter im liberalisierten Mietsektor der Niederlande haben können.
Nahezu jeder Mietvertrag für Wohnungen im freien Mietsektor enthält eine Mietanpassungsklausel. In der Praxis besteht diese häufig aus zwei Komponenten: einer Anpassung an die Inflation und einem zusätzlichen Aufschlag, den der Vermieter darüber hinaus berechnen darf.
Diese Regelung stammt aus dem sogenannten ROZ-Mustervertrag, dem Standardmietvertrag des niederländischen Immobilienverbands Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), der von der überwiegenden Mehrheit der Vermieter verwendet wird.
Schließlich wurde diese Einschätzung dem Obersten Gerichtshof der Niederlande (Hoge Raad) mit der Frage vorgelegt, ob sie rechtlich zutreffend ist.
Harm erklärt, wie die Diskussion entstanden ist. „Vor einigen Jahren ist den Gerichten zunehmend bewusst geworden, dass sie bei Mietverträgen mit Verbrauchern prüfen müssen, ob die darin enthaltenen Klauseln möglicherweise missbräuchlich sind. Diese Verpflichtung ergibt sich aus dem europäischen Recht. Das Bezirksgericht Amsterdam hat in früheren Verfahren bereits entschieden, dass Klauseln, die neben der Inflationsanpassung einen zusätzlichen jährlichen prozentualen Aufschlag vorsehen, möglicherweise missbräuchlich sind. Schließlich wurde diese Einschätzung dem Obersten Gerichtshof der Niederlande (Hoge Raad) mit der Frage vorgelegt, ob sie rechtlich zutreffend ist.“
Im November 2024 entschied der Hoge Raad, dass die beiden Bestandteile der Klausel getrennt voneinander beurteilt werden dürfen und dass ein zusätzlicher Aufschlag von beispielsweise drei Prozent nicht zwangsläufig missbräuchlich ist.
„Damals machte sich unter den Immobilieninvestoren eine gewisse Erleichterung breit“, erklärt Harm. „Doch jetzt ist die Unsicherheit zurück.“
Der Grund dafür ist, dass das Bezirksgericht Amsterdam weiterhin Zweifel hat. Kritiker sind der Ansicht, dass die Argumentation des Hoge Raad nicht vollständig mit der strengen Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs in dieser Frage übereinstimmt.
„Der Europäische Gerichtshof hat bereits entschieden, dass eine Klausel, die aus mehreren Bestandteilen besteht und insgesamt als missbräuchlich eingestuft wird, vollständig unwirksam ist“, erklärt Harm. „Das Bezirksgericht Amsterdam bezweifelt, ob die vom Hoge Raad vorgenommene Trennung der beiden Bestandteile zulässig ist, und hat diese Frage nun dem Europäischen Gerichtshof zur Vorabentscheidung vorgelegt.“
Das steht auf dem Spiel
Der Europäische Gerichtshof muss zwei Fragen beantworten. Dürfen die beiden Bestandteile der Klausel getrennt voneinander beurteilt werden, oder muss die Klausel als Ganzes betrachtet werden? Und falls eine getrennte Beurteilung zulässig ist, ist der zusätzliche prozentuale Aufschlag dann rechtlich erlaubt? Es wird erwartet, dass der Europäische Gerichtshof innerhalb von zwölf bis sechzehn Monaten eine Entscheidung trifft.
Die Folgen könnten erheblich sein. Sollte der Europäische Gerichtshof entscheiden, dass die gesamte Klausel missbräuchlich ist, wäre sie vollständig unwirksam. Das würde nicht nur bedeuten, dass die Miete künftig auf Grundlage dieser Klausel nicht mehr angepasst werden kann. Mieter könnten möglicherweise auch zu viel gezahlte Miete aus der Vergangenheit zurückfordern.
Wie weit solche Rückforderungsansprüche zeitlich zurückreichen können, ist derzeit noch unklar. Harm erklärt: „Diese Frage hätte ebenfalls dem Europäischen Gerichtshof vorgelegt werden müssen, was jedoch nicht geschehen ist. Deshalb wird es hierzu vorerst keine Klarheit geben.“
Mietmarkt weiter unter Druck
Diese rechtliche Unsicherheit kommt zu einer Reihe von Veränderungen hinzu, mit denen der freie Mietsektor in den Niederlanden bereits seit einigen Jahren konfrontiert ist. Die Möglichkeit, befristete Mietverträge abzuschließen, wurde weitgehend abgeschafft. Durch das niederländische Gesetz über bezahlbare Mieten (Wet betaalbare huur) unterliegen aufgrund eines verschärften Punktesystems inzwischen mehr Mietwohnungen der staatlichen Mietpreisregulierung. Darüber hinaus haben steuerliche Maßnahmen im Zusammenhang mit Box 3, der niederländischen Besteuerung von Vermögen und Kapitalerträgen, die Renditen zusätzlich geschmälert.
„Es ist die Summe all dieser Maßnahmen“, erklärt Luc. „Der Gesetzgeber hat gleichzeitig an verschiedenen Stellschrauben gedreht – sowohl im Miet- und Mietpreisrecht als auch im Steuerrecht. Wenn man nur eine Stellschraube verändert, kann das durchaus Auswirkungen haben. Wenn jedoch an allen gleichzeitig gedreht wird, wird es für sämtliche Marktteilnehmer äußerst schwierig, die Entwicklungen noch zu überblicken. Vermieter haben ein berechtigtes Interesse daran, eine angemessene Rendite zu erzielen. Diese Rendite ist inzwischen teilweise erheblich unter Druck geraten.“
Infolgedessen haben einige private Vermieter in den vergangenen Jahren ihre Immobilien verkauft. Dadurch ist das Angebot an Mietwohnungen im mittleren Preissegment zurückgegangen, was den Druck auf den Wohnungsmarkt weiter erhöht.
Dennoch gibt es auch Vermieter, die sich bewusst dafür entscheiden, ihre Immobilien zu behalten. Luc erklärt: „Diese Vermieter denken langfristig. Sie betrachten nicht nur die Mieteinnahmen, sondern auch die mögliche Wertsteigerung ihrer Immobilien. Auch in der Politik kommt langsam Bewegung auf. In einigen Bereichen wird bereits geprüft, ob Anpassungen erforderlich sind. Diese Entwicklung verläuft zwar noch zurückhaltend, ist aber immerhin ein Zeichen dafür, dass die Probleme erkannt werden.“
Wenn sich eine solche umfassende Klausel im Nachhinein als missbräuchlich erweist, ist sie vollständig unwirksam.
Empfehlungen für Immobilienvermieter
Vermietern, die derzeit neue Mietverträge abschließen möchten, raten beide advocaten, die Mietanpassungsklausel vorerst auf einen Inflationsausgleich zu beschränken und auf einen zusätzlichen Aufschlag zu verzichten.
„Wenn sich eine solche umfassende Klausel im Nachhinein als missbräuchlich erweist, ist sie vollständig unwirksam“, erklärt Harm. „Wenn ausschließlich eine Inflationsanpassung vereinbart wird, kann man nahezu sicher sein, dass diese einer rechtlichen Überprüfung standhält.“
Luc ergänzt: „Gerade weil so viel auf dem Spiel steht, ist Zurückhaltung derzeit ratsam. Man sollte zunächst die Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs abwarten und zukünftige Mietverträge anschließend entsprechend anpassen.“
Die Empfehlung, vorerst abzuwarten und Geduld zu haben, gilt auch für Vermieter, die einen Verkauf ihrer Immobilien in Betracht ziehen.
„Innerhalb der nächsten anderthalb Jahre dürfte mehr Klarheit herrschen“, erklärt Luc. „Der Europäische Gerichtshof wird eine Entscheidung treffen. Zudem hat die niederländische Ministerin für Wohnungswesen und Raumordnung, Boekholt-O’Sullivan, angekündigt, das Gesetz über bezahlbare Mieten (Wet betaalbare huur) in einigen Punkten ändern zu wollen. Für 2027 ist außerdem eine Evaluierung dieses Gesetzes vorgesehen.“
„Wer als privater Vermieter noch etwas Zeit hat, sollte sich diese anderthalb Jahre nehmen. Wir haben in der Vergangenheit bereits erlebt, dass sich die regulatorischen Rahmenbedingungen von sehr streng wieder zu weniger streng entwickeln können.“
